김종율 대표에게 배우는 토지 투자 실전 전략 7가지

부동산 투자를 이야기할 때, 우리는 너무 자주 ‘호재’라는 단어에 매달립니다.
“IC가 생긴다더라”, “신도시가 들어온다더라”, “스타벅스가 들어올 땅이래” …

하지만 과연 그 정보만으로 땅을 사도 괜찮을까요?

 

부동산 시장은 단순한 뉴스 한 줄로 움직이지 않습니다.
‘언제’ 호재가 실현되는지, ‘어떤 용도의 땅’이 개발 가능한지, ‘누가 실수요자인지’를 입체적으로 분석해야 진짜 투자 기회가 보입니다.

 

이 글은 9년차 토지 투자 전문가 김종률 대표의 실제 투자 사례와 조언을 중심으로,

 

✅ 토지 투자에서 타이밍이 왜 중요한지
✅ 상가 입지 분석의 핵심이 무엇인지
✅ 기획부동산을 피하는 법은 무엇인지

등을 구체적으로 알려주는 ‘실전 가이드’입니다.

돈 되는 땅을 찾고 싶은가요?
그렇다면 지금부터 함께 ‘호재의 이면’을 제대로 들여다보겠습니다.

 

 

 

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🏗️ 단순한 '호재'가 아니라 '타이밍'이 핵심입니다!

많은 사람들이 "도로가 뚫린다", "IC가 생긴다"는 말만 듣고 땅값이 오를 것이라고 기대하며 투자를 시작합니다. 그러나 실제로 중요한 것은 그 호재가 ‘언제’ 실현되는지입니다.

 

예를 들어, IC가 개통되는 시점보다 1~2년 전쯤이면 공장 운영자들이 땅을 찾기 시작합니다. 이들이 찾는 건 단순한 땅이 아니라 “공장을 짓기 적합한 용도 지역의 땅”입니다. 따라서 타이밍과 용도, 두 가지를 함께 고려한 투자가 필수입니다.

 

많은 투자자들이 부동산 호재만 듣고 “여기다!” 하고 땅을 사는 경우가 많습니다. 예컨대 “IC(인터체인지)가 생긴다”, “KTX 역이 들어온다”, “신도시가 개발된다”는 말만 듣고도 땅값이 오를 것이라 단정짓는 경우죠. 그러나 김종률 대표는 여기에 경고의 메시지를 던집니다. **중요한 것은 ‘호재’ 자체가 아니라, 그 호재가 실현되기까지의 ‘타이밍’**이라는 것입니다.

 

예를 들어, IC가 개통된다고 해서 그 시점에 땅을 사는 것은 너무 늦을 수 있습니다. 실제 공장 운영자나 실수요자들이 땅을 사들이는 시점은 보통 IC 개통 1년 전 즈음입니다. 이들은 몇 년 전부터 해당 지역을 눈여겨보고, 건축 계획과 이전 시점을 맞춰 움직이죠. 이 말은 곧 호재가 ‘발표된 직후’ 혹은 ‘착공된 이후’가 아닌, 실현되기 2~3년 전이 투자 타이밍의 골든타임이라는 뜻입니다.

 

대표적인 사례로, 김 대표는 평택 고덕신도시 인근의 삼성전자 반도체 공장 입주 사례를 들었습니다. 2012년, 국내 부동산 시장이 얼어붙었던 시기였지만, 그는 삼성의 공장 유치 확정 발표와 SRT 역 신설, 그리고 도로 확장 공사가 동시에 발표된 것을 보고, 공장용 부지를 경매로 낙찰받습니다. 당시에는 입찰자도 단 2명뿐이었지만, 몇 년 뒤 삼성과 협력업체 수요가 몰려들면서 해당 공장은 황금알을 낳는 부동산이 되었습니다.

 

📌 정리하자면:

• 호재가 있다는 사실 자체보다 언제 실행되는지를 아는 것이 훨씬 중요하다.
• 실수요자(공장주, 상업자, 프랜차이즈 본사 등)의 움직임은 호재 실현 1~2년 전부터 시작된다.
• 따라서 투자는 계획 발표 시점이나 착공 직후가 아니라, 3~4년 전부터 정보를 수집하고, 12년 전부터 실행하는 것이 이상적이다.

투자는 단순한 정보가 아니라, **정보를 해석하는 ‘시점의 감각’**이 핵심입니다. 개발 계획이 있다면 무조건 ‘앞서’ 사는 것이 아니라, 적절한 타이밍에, 실현 가능성과 수요가 집중되는 순간을 잡는 것, 그것이 진짜 투자자의 눈입니다.

 

 

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🧭 호재보다 중요한 건 '용도'와 '실현 가능성'

좋은 호재가 있어도 땅이 ‘완충녹지’라면 도로 접속 허가조차 나기 어려워 건축 자체가 불가능할 수 있습니다. 겉으로는 좋아 보여도 토지이용계획확인서를 확인하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

 

투자 전 반드시 ‘도로 접속 가능 여부’, ‘건축 허가 가능 여부’, ‘용도 지역’ 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 용도에 맞는 건축이 가능한 땅이 진짜 '살 땅'입니다.

 

많은 이들이 “호재만 있으면 땅값은 오른다”는 단순한 믿음으로 토지 투자를 시작합니다. 그러나 아무리 좋은 호재가 있어도, 해당 땅의 ‘용도지역’과 ‘실제 개발 가능성’을 모른다면 그 호재는 그림의 떡에 불과합니다.

 

예를 들어, 겉보기에 IC와 가까운 대로변 땅이라고 하더라도, **그 땅이 ‘완충녹지’**로 지정돼 있다면? 문제는 심각해집니다. 완충녹지는 도로와 주거·상업지 사이의 ‘충격 흡수지’ 개념으로 지정되며, 일반적으로 진입로 설치가 제한되거나 불허되는 경우가 많습니다. 즉, 대로변이지만 진출입 허가가 나지 않아 상가도, 공장도, 주택도 지을 수 없는 경우가 많다는 뜻입니다.

 

📌 여기서 중요한 포인트는 다음과 같습니다:

• 토지이용계획확인서를 통해 ‘용도지역’을 반드시 확인하라.
• 녹지 지역 중에서도 '보전녹지', '완충녹지', '공원녹지' 등은 건축 행위가 제한되므로 신중하게 접근해야 한다.
• 도로 접속 가능성, 건축 허가 가능 여부, 그리고 지자체의 개발 의지까지 확인해야 진짜 투자 가치가 있는지 판단할 수 있다.

즉, 호재가 아니라 ‘그 호재에 부합하는 개발이 가능한 땅인가’가 투자 여부를 결정짓는 진짜 기준입니다.

 

<< 토지이음 >>

https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

토지이음

 

 

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💸 불경기일수록 토지 경매는 기회가 된다

경기가 좋지 않을 때, 경쟁이 줄어들어 오히려 ‘알짜 토지’에 대한 입찰 기회가 늘어납니다. 대표적인 예로 2012년 부동산 불황기에 삼성전자가 입주 예정이던 평택 고덕 인근 공장을 경매로 9.5억에 낙찰받은 사례가 있습니다.

 

당시 경쟁자는 단 2명. 이처럼 개발 확정된 지역의 땅은 불황기에도 가치가 있습니다. 단, 투자 전 ‘호재의 실현 시점’과 ‘도시계획’ 확인은 필수입니다.

 

불경기에는 모든 자산 시장이 얼어붙습니다. 부동산도 예외는 아닙니다. 하지만 바로 이때, 토지 경매 시장에서는 의외의 ‘기회’가 자주 등장합니다. 경쟁이 줄고, 자금 여력이 있는 사람들만 입찰에 나서기 때문에 훨씬 저렴한 가격에 좋은 땅을 낙찰받을 가능성이 커지기 때문입니다.

 

김종률 대표는 대표 사례로, 2012년 부동산 경기가 매우 침체되어 있었을 당시 삼성전자 고덕 공장 인근의 계획관리지역 공장을 9억 5,800만 원에 낙찰받은 경험을 소개합니다. 입찰자는 단 2명이었고, 2등 입찰가는 8억 5천만 원이었습니다. 지금 기준으로 보면 말도 안 되는 기회이지만, 당시엔 다들 ‘불황’에 겁을 먹고 발을 뺐기 때문에 가능했던 것입니다.

 

📌 이 사례에서 배울 수 있는 교훈:

• 개발이 확정된 지역이라면 경기와 관계없이 장기적으로 가치는 오른다.
• 불황기에는 경쟁이 줄어들기 때문에, 오히려 입찰 기회가 많아진다.
• 개발 계획이 발표된 지역 중에서도 ‘유찰된 토지’는 반드시 주목하라.

김 대표는 이를 “호재는 이미 예고되어 있었고, 경기만 나빴을 뿐”이라고 표현합니다. 즉, 경기가 나쁘다고 해서 호재가 사라지는 건 아닙니다. 개발은 예정대로 진행되고, 도로는 개통되며, 기업은 입주합니다. 오히려 **경기 침체는 눈 밝은 투자자에게 ‘할인된 가격으로 투자할 수 있는 찬스’**가 되는 셈입니다.

 

 

 

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🏪 스타벅스가 들어선 땅, 어떻게 찾았을까?

양주 옥정신도시 입구 땅을 평당 600만 원에 매입한 투자 사례는 우리가 참고할 만한 좋은 본보기입니다. 스타벅스는 물론 탑텐, 하이마트 등의 입점을 유도하며 총 매각가는 180억 원까지 상승했습니다.

 

투자 포인트는 신도시 입구 도로변, 그리고 실현 3~4년 전 타이밍. ‘무엇을 유치할 수 있을 것인가’에 대한 고민과 실제 입점 제안서까지 준비한 실행력도 빼놓을 수 없습니다.

 

"스타벅스가 들어왔대"는 말은 더 이상 단순한 커피숍 입점 소식이 아닙니다. 스타벅스가 입점한 땅은 상업적 가치가 입증된 입지이자, 부동산 투자 성공의 대표적 상징입니다. 김종률 대표는 실제로 양주 옥정신도시 입구에 위치한 녹지지역 땅을 평당 600만 원에 매입, 이후 스타벅스를 포함해 하이마트, 탑텐 등을 유치하여 전체 부지를 180억 원에 매각한 성공 사례를 공유했습니다.

 

이 사례의 핵심은 **‘도시계획보다 반 박자 앞선 투자’와 ‘실행력’**입니다. 당시만 해도 해당 부지는 허허벌판 녹지 지역이었고, 토지 시세도 평당 500만 원 선이었습니다. 그러나 김 대표는 도로 동선, 차량 통행량, 신도시 입구 입지 등을 분석해 10% 높은 가격을 주고서라도 매입할 가치를 판단했습니다. **“싸게 사려다 기회를 놓치는 것보다는 비싸게 사더라도 먼저 잡는 것이 낫다”**는 판단이었습니다.

 

그 후 스타벅스에 직접 입점 제안을 보내고, 하이마트와 삼성디지털프라자에도 제안서를 보냈으며, 결국 스타벅스와 15년 장기 임대 계약을 체결했습니다. 건축비 포함 약 15억 원이 투입됐지만, 매달 2,600만 원의 임대 수익이 발생했고, 매각가 기준으로도 엄청난 자본이익을 실현했습니다.

 

📌 이 사례에서 배울 수 있는 점:

• 도로 동선과 통행량을 분석하여 미래 트래픽이 집중될 지점을 예측할 것
• 입점 제안을 직접 준비하고 실행하는 능동적인 투자 태도가 중요
• 신도시 내보다는 신도시로 들어오는 입구, 즉 관문 역할을 하는 자리가 더 유리

 

 

 

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⚠️ 상가 투자는 ‘세대수’와 ‘동선’이 핵심이다

상가는 수요가 명확하지 않으면 쉽게 공실로 전락합니다. 최소한 인근에 2,000세대 이상의 배후 세대가 있어야 하며, 그 세대의 동선에 ‘정확히’ 위치한 상가만 살아남습니다.

 

대표적인 실패 사례는 신도시 위락지구 상가입니다. 동선이 끊겨 있고 배후가 부족해 공실이 속출합니다. 상가는 ‘위치’보다 ‘동선’을 읽는 눈이 필요합니다.

 

많은 사람들은 상가 투자 시 '역세권', '대로변', '신도시 중심지' 같은 키워드에 혹합니다. 하지만 실제로 장기 임대와 가치 상승이 가능한 상가는 ‘세대수’와 ‘동선’이라는 현실적 기준을 충족해야 합니다.

 

김종률 대표는 상가 투자의 핵심을 다음과 같이 정리합니다.
“최소 2,000세대 이상의 확정된 배후세대가 존재하고, 그 세대의 생활 동선과 정확히 맞닿은 상가만이 살아남는다”

 

대표 사례는 서울 수유 벽산1차 아파트 인근의 파리바게뜨입니다. 해당 아파트 단지만 해도 약 1,400세대, 인근 단지를 포함하면 2,000세대 이상의 수요가 존재하며, 최근 고의역 개통으로 기존에 수유역으로 향하던 주민들의 동선이 바뀌며 특정 상가 매출이 급상승했습니다. 해당 파리바게뜨는 매출이 2배 이상 뛰었습니다.

 

하지만 출구 앞 상가라고 해서 다 좋은 것은 아닙니다. 동선이 몰리지 않는 역 출구, 배후에 초등학교나 중학교가 없는 지역, 주거지가 없거나 도로로 단절된 지역의 상가는 오히려 공실 우려가 높습니다. 학원, 병원 등 고임대 업종이 유입되기 위해서는 가족 단위 수요가 확보되어야 하며, 그 수요를 견인할 수 있는 교육 및 생활 인프라가 존재해야만 합니다.

 

📌 실전 포인트:

• 2,000세대 이상을 한 방향으로 끌어오는 동선이 확보된 상가에 투자할 것
• 배후에 초·중학교, 병원, 편의시설이 있어야 높은 임대 수요가 유입됨
• 출구 앞이라는 조건보다, 실질적으로 사람들이 지나다니는 '동선 위'인지 확인

상가 투자는 ‘입지’가 아니라 ‘흐름’을 읽는 게임입니다. 흘러가는 사람들의 움직임을 읽을 수 있다면, 상가는 살아 움직이는 현금자산이 됩니다.

 

 

 

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🚧 도로와 산업단지 계획, 토지 투자의 핵심

대표적인 성공 투자 공식은 다음과 같습니다:

• 고속도로 착공 3~4년 전
• 산업단지, 신도시 등 입주 수요 발생 예상
• 계획관리지역, 녹지지역 등 실현 가능한 용도

예를 들어, 서울-세종 고속도로 IC 인근에 소재·부품·장비 산업단지가 들어온다는 소식을 확인하고, 해당 지역의 땅을 선점해 성공한 사례가 있습니다. 뉴스, 도시계획안, 도로 설계 정보를 정리해두면 엄청난 투자 기회가 됩니다.

 

토지 투자에서 ‘기회를 먼저 본다’는 것은 단지 호재 뉴스를 빠르게 접하는 것을 의미하지 않습니다. 진짜 핵심은 도로·산업단지·신도시 개발계획이 “어떻게 연결되고, 언제 실현되는가”를 읽어내는 분석력입니다.

 

김종률 대표는 이런 구조를 “순환도로 + 방사도로 + 산업단지 + 도시개발사업”으로 설명합니다.

예를 들어, 서울-세종 고속도로, 서울-문산 고속도로, 제2외곽순환도로, 성남-장호원 간 도로 등은 단순한 도로계획이 아니라 인근 산업단지 유치와 도심 기능 분산을 위한 핵심 축이 됩니다. 실제로 경기도 안성 보개면 일대는 서울세종고속도로 개통 2~3년 전부터 산업단지 지정과 도로 착공이 함께 이뤄졌고, 대표님은 해당 지역의 토지를 미리 매입해 소부장 단지 수혜를 입었습니다.

 

📌 실전 투자 팁:

• 고속도로 공사 착공 3~4년 전부터 산업단지, 물류센터, 배후 주거지 지정이 이어진다
• 고속도로와 IC 위치는 단순한 통행 편의가 아니라 기업 입지와 공급망 흐름의 기준점
• 택지지구, 도심개발 계획과 겹치는 교차점에 땅을 사야 시세 차익 극대화 가능

즉, 하나의 호재가 아니라 복수의 인프라 개발과 수요 변화가 ‘맞물리는 시점’을 포착하는 것이 가장 중요한 투자 기준입니다. 이걸 아는 사람만이 남들이 보지 못하는 타이밍에서 투자할 수 있습니다.

 

 

 

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📚 기획부동산 피하는 법

• 토지이용계획확인서를 보여주지 않음
• 답사 전 청약금을 요구함
• 유명인 투자 사례를 강조하며 유혹함

이런 경우에는 무조건 의심해야 합니다. 반드시 본인이 직접 땅을 밟고, 시청이나 군청 등 관공서를 통해 계획과 용도를 확인하는 습관을 들이세요.

 

토지 투자 시장에서 가장 위험한 함정은 ‘기획부동산’입니다. 이들은 말 그대로 “계획이 과장된 땅”을 고가에 판매해 초보 투자자를 노리는 일종의 사기입니다. 대표적인 특징은 다음과 같습니다:

1. 토지이용계획확인서를 보여주지 않는다
2. 현장 답사 전에 청약금부터 요구한다
3. “의사도 샀다”, “교수님도 했다” 같은 사회적 증거를 과도하게 강조한다
4. “도로 뚫릴 자리”, “5년 후 신도시 들어올 곳”이라며 실현 가능성 없는 말을 반복한다

김 대표는 기획부동산의 실태를 지적하며, “자연녹지, 보전녹지, 보전산지, 공익용산지 같은 규제 지역에 대한 기초지식만 있어도 속지 않는다”고 강조합니다. 특히 시흥 매화역 예정지 주변이나 평창 올림픽 부지 등, 실제 계획은 있으나 실행 가능성이 낮고 개발이 제한된 땅이 기획부동산의 단골 상품입니다.

 

📌 기획부동산을 피하는 체크리스트:

• 토지이용계획확인서에 ‘보전’이라는 단어가 들어가면 초보자는 무조건 피하자
• 답사 없이 계약금 걸라고 하면 일단 의심부터 해야 한다
• 주변 시세와 비교하지 않는 가격 제시는 모두 위험하다

또한 현장에서 설명만 듣지 말고, 직접 지자체 도시계획과, 건축과, 공원녹지과 등에 문의해 정확한 정보를 얻는 것이 가장 확실한 방법입니다. 대부분 공무원은 개발계획 발표 내용에 대해서는 시민에게 충분히 설명해줄 의무가 있으며, '확정 여부', '허가 가능성' 등도 정중히 물어보면 답을 받을 수 있습니다.

 

 

 

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🏁 결론: 땅도 상가도 ‘정보’와 ‘타이밍’이 답이다!

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 단순한 ‘호재’가 아닙니다. 그 호재가 언제, 어떻게 실현되는지를 정확하게 읽는 ‘눈’이 필요합니다. 토지이용계획확인서, 뉴스, 도시계획안, 시청 자료 등 공공정보만 제대로 활용해도 기획부동산의 유혹에서 벗어날 수 있습니다.

 

📌 핵심 요약:

• 호재의 시점을 정확히 판단하라.
• 용도에 맞는 땅만 사라.
• 세대수와 동선이 있는 상가에 투자하라.
• 불황기의 경매는 기회다.
• 기획부동산을 경계하라.

부동산은 결국 ‘공부하는 사람’이 돈을 법니다. 3~4년을 앞서 보는 눈을 키우는 것, 그것이 진짜 투자자의 자세입니다.

 

토지 투자에서 성공과 실패를 가르는 기준은 단 하나입니다.

“진짜로 그 땅이 수요와 연결될 수 있느냐?”

 

호재 뉴스에만 의존하는 투자는 한순간의 기대감에 그치고, 용도 확인 없이 투자한 땅은 수십 년간 개발이 막히며 돈이 묶이게 됩니다.

그렇기 때문에 ‘타이밍’, ‘용도’, ‘동선’, ‘세대수’, ‘실수요자 분석’ 이 다섯 가지 요소는 반드시 사전에 점검되어야 합니다.

또한 ‘기획부동산’이라는 함정을 피하려면, 투자자는 뉴스와 행정계획을 해석할 수 있는 데이터 독해력을 갖춰야 합니다.
김종률 대표의 말처럼, **“호재 실현 3~4년 전이 진짜 투자 타이밍”**입니다.

 

📌 토지 투자 핵심 요약:

• ‘좋아 보이는 땅’보다 ‘쓸 수 있는 땅’을 보자
• 호재보다 ‘언제, 누구를 위한 호재인가’를 분석하자
• 상가는 동선 + 세대수, 토지는 실수요자 + 개발계획으로 판단하자
• 불경기일수록 경매 시장을 노리자
• 뉴스, 도시계획, 토지이용계획확인서를 기본 무기로 삼자

성공적인 투자는 우연이 아니라, 철저한 분석과 실행에서 나옵니다.
이제는 감이 아니라 근거 있는 토지 투자를 시작해보세요.